Bauträger vs. Baugruppen – Ein Faktencheck mit Hintergründen

Der Erfolg des Baugruppenkonzepts in Freiburg sorgt bei den Freiburger Bauträgern offenbar so für Aufsehen, dass sie öffentlich um Hilfe rufen müssen. Die Badische Zeitung hat heute in einem interessanten Artikel Stellungnahmen von verschiedenen Branchenvertretern und der Stadt zusammengestellt.

Hat man das notwendige Hintergrundwissen, gibt es zu den Behauptungen der Verbandsvertreter der Bauträger einiges zu sagen.

Gelegenheit für einen ausführlichen Faktencheck:

„Unter dem Deckmantel der Baugruppe wird da ganz normales Bauträgergeschäft abgewickelt“

meint Bauträgerverbandsgeschäftsführer Alexander Simon.

Ist das so? Wie sieht denn das Geschäftsmodell von Bauträger und Baugruppe aus?

Das Geschäftsmodell des Bauträgers besteht – wie bei jedem vernünftigen Unternehmen – darin, benötigte Leistungen möglichst billig einzukaufen und ihre Leistungen möglichst teuer zu verkaufen. Die Differenz stellt die Gewinnmarge dar, von der der Unternehmer seine Verwaltungskosten bestreitet und selbst lebt. Hierzu kauft der Bauträger idR auf Kredit Grundstücke, findet Käufer für die geplanten Wohneinheiten, lässt sich von diesen Vorschüsse zahlen und errichtet von dem Geld seiner Kunden das Gebäude, das er an seine Kunden verkauft. Da billiges Einkaufen bedeutet, zu standardisieren und große Mengen einzukaufen (um Mengenrabatte zu erhalten), erhält der Käufer zum höchsten am Markt erzielbaren Preis idR ein Standardprodukt, dessen Qualität sich im günstigen Fall am unteren Rand des vereinbarten Qualitätsstandards orientiert, häufig genug aber mangelhaft ist. Ein Vorteil des Kaufs vom Bauträger besteht aber darin, dass der Käufer die gekaufte Wohneinheit vom Bauträger zum Festpreis verlangen kann. Das Risiko erhöhter Preise, der Insolvenz von Handwerkern etc trägt der Bauträger – soweit er es tragen kann. Kann er es nicht, geht der Bauträger insolvent und sowohl Unternehmer als auch sein Kunde, der Käufer, erleiden Nachteile.

Eine Baugruppe schließt sich dagegen nur zusammen, um gemeinsam Bauleistungen einzukaufen. Eingesetzt wird eigenes Geld, wobei die Baugruppenmitglieder in der Regel eine normale Baufinanzierung in Anspruch nehmen. Das gebildete Wohneigentum wird idR nicht verkauft, sondern selbst genutzt. Die Baugruppe spart sich das Geld, das ein Bauträger als Gewinn erwirtschaftet und ist im Gegenzug in der Lage, individuell zu planen, ausgewählte Baumaterialien einzusetzen und nach Auskunft des Vorsitzenden des Bauverbandes Baugemeinschaften, Burdenski, dennoch 20% günstiger als der Preis vergleichbarer Wohnungen am Markt zu bauen.

Ergebnis des Faktenchecks

Baugruppen betreiben kein Geschäft. Sie kaufen einfach nur nicht (mehr) bei Bauträgern. Dass die Bauträger dies stört, ist wirtschaftlich nachvollziehbar.

Dies ist aber kein Grund für die Behauptung Herrn Simons, das Baugruppenmodell sei ein verkapptes Bauträgergeschäft. Diese Behauptung ist schlicht falsch.

 

„Baugruppen haben bessere Karten als Bauträger“
meint Herr Simon und verweist darauf, dass drei viertel des privaten Wohnungsmarktes von Bauträgern errichtet werden. Er meint wohl „nur“ drei viertel des privaten Wohnungsmarktes würden von Bauträgern errichtet, was sich in der Wertschätzung der Stadt nicht niederschlage.

Aber muss sich die Marktstellung einer Branche in der „Wertschätzung“ der Stadt widerspiegeln?

Nein. „Das Bessere ist der Feind des Guten“. Warum sollte die Stadtverwaltung althergekommene Geschäftsmodelle fördern, wenn sich – gerade in Freiburg – Modelle entwickelt haben, die individuellen, höherwertigen Wohnraum günstiger schaffen als Bauträger?

Ergebnis des Faktenchecks
Baugruppen haben bessere Karten als Bauträger, weil sie günstiger bessere Leistungen erbringen können. Das darf sich auch in der Wertschätzung der Stadtverwaltung spiegeln.

 

„Für Baugruppen werde Grundstücke reserviert und die Stadtverwaltung gestattet Reservierungsvorläufe.“

Stellt dies eine klare Wettbewerbsverzerrung dar, wie Herr Simon meint?

Bauträger als bereits bestehende, gewinnorientierte Unternehmen mit bestehenden Kreditlinien bei ihren Hausbanken sind in der Lage, angebotene Grundstücke sehr schnell zu kaufen. Allerdings sind Bauträger auch nicht gehindert, später zu kaufen. Ein später Kauf ist sogar zum Vorteil des Bauträgers, der erst entsprechend später den Kaufpreis für das Grundstück aufbringen muss.

Die Kunden der Bauträger haben dann nach Grundstückskauf alle Zeit der Welt, das Vorhaben des Bauträgers darauf zu prüfen, ob sie eine Wohnung dort kaufen möchten. Realisiert wird das Vorhaben erst, wenn genügend Kunden gefunden sind.

Baugruppen existieren bei Angebot der Grundstücke noch nicht. Sie müssen sich erst zusammenfinden und können idR erst dann das Grundstück kaufen, wenn sie vollständig sind. Zudem muss jeder Bauherr in der Regel seine Baufinanzierung noch organisieren, dies im Zusammenspiel mit den anderen Bauherren. Die Zeit, die sich die Kunden des Bauträgers nach Kauf des Grundstücks durch den Bauträger lassen können, benötigen die Baugruppenmitglieder bereits vor dem Kauf eines Grundstückes. Baugruppen sind gegenüber Bauträgern wegen höheren Zeitbedarfs daher strukturell im Nachteil.

Die gewährten Reservierungen und Reservierungsvorläufe gleichen also erst den Zeitbedarf der Baugruppen zur Selbstorganisation aus, der bei Bauträgern erst nach Ankauf des Grundstücks anfällt.

Ergebnis des Faktenchecks

Reservierungen und Reservierungsvorläufe der Stadtverwaltung verzerren nicht den Wettbewerb zum Nachteil der Bauträger, sondern ermöglichen erst den Wettbewerb zwischen Baugruppen und Bauträgern um Grundstücke. Sie beseitigen also erst vorhandene Wettbewerbsverzerrungen zu Gunsten der Bauträger. Den Bauträgern entsteht kein Nachteil, da auch sie mit dem Grundstückskauf warten können.

 

„Ganz zu schweigen davon, dass Bauträger mehr Grunderwerbssteuer zahlen“

wird Herr Simon von der Badischen Zeitung zitiert.

Ist das so? Zahlen Bauträger mehr Grunderwerbssteuer als Baugruppen?

Grunderwerbssteuer zahlt der Käufer von Grundeigentum. Diese beträgt (in Baden-Württemberg) 5% des Gegenwerts des Grundstücks, also idR dem Kaufpreis. Diesen von ihm gezahlten Betrag lässt sich der Bauträger von seinem Kunden durch den entsprechend erhöhten Kaufpreis für die verkaufte Wohnung erstatten. Der Kunde des Bauträgers zahlt nach Kauf aber nochmals Grunderwerbssteuer, da ein zweiter Kauf stattgefunden hat – diese bemisst sich dann jedoch nach dem Kaufpreis der gesamten Wohnung.

Die Baugruppe zahlt ebenfalls 5% des Grundstückkaufpreises als Grunderwerbststeuer. Da die Bauherren dann auf eigenem Grundstück bauen, fällt keine weitere Grunderwerbssteuer nach Bau des Vorhabens an.

Ergebnis des Faktenchecks

Herr Simon tut gut daran, besser davon zu schweigen, dass Bauträger mehr Grunderwerbssteuer zahlen würden. Diese Behauptung wäre nämlich falsch. Die Grunderwerbssteuer beträgt immer 5%, sowohl für Bauträger, als auch für Baugruppen.

Der Kunde des Bauträgers ist demgegenüber im Vergleich zum Bauherren einer Baugruppe deutlich benachteiligt. Er zahlt wirtschaftlich zwei Mal Grunderwerbssteuer, und dann auch noch einen deutlich höheren Betrag. Der Bauträger wird davon aber nicht belastet.

 

„Nur Profis müssen sich an die Makler- und Bauträgerverordung halten, für Baugruppen gelte das nicht – dies sei riskant für deren Mitglieder“

wird behauptet.

Trifft dies zu?

Um diese Frage beurteilen zu können, muss man noch einmal einen Schritt zurück machen und auf das Geschäftsmodell des Bauträgers schauen: Der Bauträger kauf das Grundstück für das Bauvorhaben auf Kredit. Als gewerbliches Unternehmen entwickelt er in der Regel mehrere Projekte kauft damit mehrere Grundstücke auf Kredit. Nun werden die Darlehen in aller Regel nicht pro gekauftem Grundstück vergeben, sondern alle Grundstücke haften gegenüber der Bank für alle Darlehen. Kann der Bauträger die Darlehensraten nicht leisten, wird die Bank alle Grundstücke zwangsversteigern lassen, unabhängig davon, ob die Darlehensraten wegen des konkreten Grundstücks nicht geleistet werden konnten.

Nach Kauf des Grundstückes wirbt der Bauträger Käufer an, die Zahlungen leisten, bevor das Gebäude fertiggestellt ist. Wirtschaftlich wird von den Zahlungen des Käufers das Gebäude überhaupt erst errichtet.

Aus Sicht des Kunden des Bauträgers bedeutet dies nach dem Bauträgerkonzept: Er leistet Zahlungen an einen Fremden, der sein Geld erst noch für den Bau der gekauften Wohnung und noch weiteren Wohnungen verwendet. Der Kunde hat also zum Zeitpunkt der Zahlung keine Gegenleistung für seine Zahlung. Nicht einmal der Grundstücksanteil, der auf seine Wohnung entfällt, hilft ihm etwas, ist dieser doch mit der Grundschuld der Hausbank des Bauträgers belastet, die aus dieser das Grundstück zum eigenen Gunsten versteigern lassen wird, wenn etwas schief geht.

Da die hohe Anzahl von Insolvenzen von Bauträgern in der Vergangenheit dazu geführt haben, dass viele Verbraucher ihre Vorauszahlungen verloren, hat der Gesetzgeber die Makler- und Bauträgerverordnung geschaffen. Mit dieser wird ein Sicherungssystem gebildet, das den Kunden des Bauträgers absichern soll. Wirklich gesichert sind die Kunden des Bauträgers damit noch nicht – muss der Sicherungsmechanismus doch in der Baupraxis erst einmal berücksichtigt werden.

Gut beratene Baugruppen geben Ihr Geld dagegen erst heraus, wenn sie bereits werthaltige Leistungen erhalten haben – die sogenannte Zahlung nach Baufortschritt. Sie kommen konzeptbedingt gar also nicht erst in die Situation, ungesicherte Geld an einen Fremden herausgeben zu müssen in der Hoffnung, dieser werde schon von ihrem Geld das gewünschte Gebäude errichten. Die Bauherren einer Baugruppe sind daher nicht auf den Schutz der Makler- und Bauträgerverordnung angewiesen. Sie sind von Vornherein besser abgesichert als Kunden von Bauträgern.

Dass diese Absicherung der Baugruppenmitglieder in der Insolvenz greift, wird in der Berichterstattung der Badischen Zeitung über eine Insolvenz im Umfeld der Baugruppenbranche deutlich, wenn ein Dienstleister zitiert wird, er habe die Käufer – die den Erwerb nach Baufortschritt bezahlen – darüber informiert, dass es zu Verzögerungen bei der weiteren Fertigstellung der Objekte kommt. Geschädigt werden diese Kunden zwar vermutlich durch die Kosten der Bauzeitverzögerungen. Ihren geleisteten Zahlungen stehen aber Gegenwerte entgegen, das bisher gezahlte Geld ist wirtschaftlich nicht weg.

Ergebnis des Faktenchecks

Die Behauptung Herrn Simon ist eklatant falsch. Gut beratene Baugruppenmitglieder sind immer besser abgesichert als Kunden von Bauträgern, da sie Geld erst zahlen, wenn sie Leistungen erhalten haben.

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